第11章 加工資了
羅陽先在KT板上畫了一個方方正正的圖形，在框裡寫下10000㎡、0、1000萬三行數字。
「假設金城地產目標地塊是1萬平米，容積率0，總價1000萬。」
麵對公司董事長以及一群高管的注視，他絲毫不露怯，放鬆的解說著：「土地契稅是3%，印花稅05%，這些都算上去之後，可以得到5元/㎡的樓板價。」
說完這個，羅陽又開始在KT板上邊寫邊說。
「我把土地之外的成本稱為非土成本，裡麵包含多個板塊先說規費這一塊，裡麵有兩部分組成，一類是城市教育附加費、白蟻防治費等固定費用，另一類是水電煤、人防等費用，這部分有行業指導價，但是屬於可以議價的那種總的來說，在預算中，這一塊基本能依據土地指標確定下來，我把這一塊分攤到樓板價後稱為規費成本A。」
雖然這些都是基礎的東西，但是羅陽依舊耐心的說下去：「接下來就是建安成本，這塊也包含兩大部分，一個是主體建安成本，一個是後期配套成本，我把這部分數據稱為建安成本B當然營銷成本也是大頭，這一塊就不展開說了，我暫且統稱為營銷成本C。」
之所以簡化營銷成本解說，是因為這時候會議室裡發出了微微的議論聲。
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羅陽看到了某幾個人臉上露出不屑的表情，要不是梁興民坐在上首，估計早就發出嗬斥聲了。
看來要下點猛藥，否則老梁也失去耐心就不好辦了。
羅陽不動聲色，麵帶微笑的繼續道：「最後就是財務成本，拿地所用資金有多少是來自銀行貸款？有多少是梁總從外部融資來的？公司自持資金比例是多少從拿到土地之後200天開盤，多久能實現現金流回正？營銷口清盤的時間節點是幾個月，這些都匯聚成財務計算成本的依據，我把這塊稱為財務成本D。」
「羅助理怕不是戴總監派來逼宮的吧？」
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羅陽就知道，200天開盤的數據一拿出來，工程上絕對不會忍。
所以工程副總蔣方傑開口了：「拿到土地後200天開盤，開什麼玩笑？」
梁興民也皺起了眉頭。
羅陽衝蔣方傑微微頷首，禮貌的問道：「蔣總，那你覺得要多少天？」
「起碼250天！」
「掛拍土地公示期一般是一個月，當公司把這塊土地當成目標地塊的時候，提前進場做地勘，提前開始設計圖紙，這一個月時間能不能省下來？」
「胡扯，萬一拿不到這塊地呢？」
「那又如何，損失的不過是幾十萬，蔣總可以問問財務，節省一個月的時間，如果拿這塊地，能省下來的資金成本又是多少！」
這時候，梁興民笑的嘴都翹起來了，光是這一個點子，至少值一百萬！
果然是真傳一句話啊
「那也隻省下來一個月的時間！」
蔣方傑臉上有些掛不住，更主要的原因是他也看出來了，這個年輕人是有真本事的，再逼一逼，說不定能問出其他節省時間的辦法來。
哪知道羅陽不上當，微微一笑，言歸正傳。
「當土地成本和非土成本加在一起，就是基礎成本，這是我前段時間研究模版裡的前半部分。」
他無視蔣方傑急切的眼神，無視老梁呆住的表情，繼續道：「接下來就是營銷的工作，依據自身定位，調研地塊周邊配套、周邊競品，以此定下銷售價格當然，營銷口可以大膽一點，因為從拿到土地到預銷售，裡麵有200天的時間，依據房市熱度，可以加上預期，至於這個預期有多大這個就要看戴總和梁總的膽子了。」
投資開發總監杜宏看出了一點門道。
「羅助理，你你研究的這套東西是用來輔助拿地的？」
「是啊，這套東西就是用來輔助拿地的。」
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