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姓鄭的。
薑月把手機放下，沒有立刻回複大劉。
她站起來，走到書房門口，往客廳方向看了一眼。秦晟正坐在沙發上翻一份合同，膝蓋上搭著台燈的光，整個人鬆鬆散散的，看不出半點剛才聊那些事時的緊繃。
“秦晟。”
他沒抬頭，但翻合同的手停了下來。
“鄭永泰，做物業做了十來年，手底下二十幾棟樓——他的錢從哪來的？”
秦晟把合同翻過去一頁，慢了兩拍才回過來神。
“早年跟人合夥搞過爛尾樓收購，賺了第一桶金。後來靠著低價收鋪麵、高價轉租吃差價，滾了七八年，攢下的家底。”
“自有資金還是杠杆？”
秦晟這才抬頭看她。
薑月靠在門框上，胳膊交叉環在胸前，問問題的架勢不像在閒聊，更像在拆一道賬。
“六成杠杆。二十幾棟樓裡，真正全款拿下的不超過八棟，剩下的全是抵押貸款滾出來的。”
“那他每個月光利息要還多少？”
“粗算，六七十萬。”
薑月的手指在臂彎上輕輕叩了一下。
六七十萬的月供，加上兩個物業同時降三成租金每月多貼四十萬，再算上板材商那邊打高爾夫請客吃飯的人情成本、網上發帖刪帖的公關費用——
這個人每個月要往外多燒一百萬以上，純粹為了搞秦晟。
“他的租戶結構呢？高端客戶多還是散戶多？”
秦晟把合同合上，往茶幾上一丟。
“散戶為主。便利店、小吃檔、五金店、打印社——這類租戶占七成以上。高端的有幾家，但不多，一個連鎖藥房，一個培訓機構，剩下的都是小本生意。”
薑月沒說話，腦子裡那張表已經鋪開了。
散戶為主。
這意味著什麼？意味著他的租金收入彈性極低。散戶對價格最敏感，誰便宜租誰的。他現在降三成去挖秦晟的租戶，表麵上是在搶客源，實際上是在拿自己的利潤去補窟窿。
降三成不是終點。秦晟那邊如果跟著降，他就得降到四成、五成，否則吸引力不夠。但他的杠杆率擺在那裡——六成——月供是硬支出，降租降到一定程度，現金流就轉不動了。
“他降三成，能撐多久？”
秦晟歪了下頭，看她的角度帶了點意味不明的東西。
“你比我還急。”
“我不急。我在算賬。”
薑月走過去，在沙發另一頭坐下來，把茶幾上那份合同挪到一邊，騰出一塊地方。她從旁邊摸了支筆，直接在茶幾麵上畫了條橫線。
“你聽我說。”
秦晟沒吭聲，身子往後靠了靠，一副“你說”的姿態。
“他二十幾棟樓，六成杠杆，月供六七十萬。正常情況下，租金收入覆蓋月供沒問題，還能剩點利潤。但現在他同時在做三件事——降租搶客戶、斷你供應鏈、網上造謠。這三件事全部需要額外燒錢。”
筆尖在橫線上方點了三個點。
“降租，每月多貼四十萬，這是明賬。斷供，請板材商老板打高爾夫，席間暗示讓人卡你的貨——這種人情不是一頓飯能買斷的，後麵還得持續喂。造謠，P合同、發帖、維護水軍，找人操作這些東西，一個月少說也得兩三萬。”
“加在一起，他每個月額外支出至少五十萬。加上原本的月供六七十萬，總支出破了一百二。”
薑月在橫線下麵寫了個數字：120萬。
“他的租金收入能覆蓋這個數嗎？”
秦晟沉默了一瞬。
“覆蓋不了。他降了三成租金之後，總收入最多九十萬。”
“那缺口呢？”
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