茶室裡的光線，隨著太陽的西斜，從金燦燦的明黃轉為了更為醇厚的琥珀色。
那一卷攤開在紫檀木矮桌上的東京地圖，此刻仿佛變成了作戰沙盤。
修一坐直了身體，雙手規規矩矩地放在膝蓋上。他看著對麵那個剛剛年滿十二歲的女兒，眼神中不再有看孩子的慈愛，取而代之的是麵對一位戰略大師時的肅穆。
「首先，是土地。」
皋月拿起一支紅色的繪圖鉛筆。
她的手很穩，筆尖懸停在地圖上最為擁擠、最為昂貴的中心地帶——千代田、中央區、港區。
「父親大人，剛才我說要『蓋宮殿』，不過那是將來的事。泡沫上建起來的宮殿太易碎了。」
皋月的手腕一轉，筆尖避開了那些已經被大財閥瓜分殆儘的丸之內核心區，落在了旁邊的銀座邊緣，以及赤阪的深處。
「我們將來會有六本木的大規模造城計劃，但現在還太早了。那裡產權複雜，釘子戶多如牛毛，如果我們陷進去，光是拆遷就能拖死我們的現金流。」
她在銀座七丁目和赤阪見附的位置，重重地畫了兩個圈。
「我們要做的，是『禿鷲』和『化妝師』。」
修一微微皺眉，他在努力消化這些新詞彙：「化妝師？」
「是的。現在市麵上有很多那樣的大樓——位置絕佳，但因為建於昭和三十年代，設施陳舊，外觀土氣，而且因為原來的地主經營不善，背著一屁股債。」
皋月指著那些紅圈。
「我們要利用手裡的現金優勢，把這些樓低價吃下來。尤其是那些因為日元升值導致出口虧損、急需資金周轉的中小企業主手裡的樓。」
「買下來之後，不拆。」
她伸出一根手指搖了搖。
「我們隻做翻新。換上最時髦的玻璃幕牆，裝上最快的電梯，大堂裡掛上昂貴的抽象畫。把它們從『灰姑娘』變成『公主』。」
「然後呢？」修一追問，「賣掉嗎？」
「不，隻租不賣。準確的來說，是暫時不賣。」
皋月回答得斬釘截鐵。
「未來的兩三年，東京的租金會漲到一個您無法想像的天文數字。我們可以用租金來覆蓋銀行的利息，然後用這些樓作為抵押物，再從銀行貸出更多的錢，然後再去買更多的樓。」
「但是，這裡有一個關鍵點。」
皋月抬起頭，目光灼灼地看著修一。
「這些老樓的容積率通常很低。要想讓它們身價倍增，就需要打破某些『規則』。」
她將筆尖點在赤阪的一個位置上。
「比如，把原本限高20米的區域，特批改成40米。或者把原本隻能做住宅的土地，變更為商業用地。」
修一愣了一下，隨即心領神會。
這正是他的領域。
「我明白了。」修一的手指輕輕敲擊著桌麵，「建設省的都市計劃局，還有東京都廳的幾個關鍵委員。隻要政治獻金到位，再加上我這張貴族院議員的臉麵，搞幾個『特例』批文，並不難。」
「正是如此。」
皋月露出了滿意的笑容。
「這就是權力的變現。普通商人做不到的事，西園寺家能做到。這就是我們的溢價。」
她繼續在地圖上勾畫。
「等到1988年或者1989年，當全日本的傻瓜都覺得『東京地價永遠漲』的時候，當那些保險公司和農協手裡拿著幾千億不知道怎麼花的時候……」
「我們再把這些包裝好的『公主』，連同那個嚇人的高價，一起打包賣給他們。」
修一聽得後背發麻。
低價買入垃圾，利用特權鍍金，坐收租金紅利，最後高位套現離場。
這是一個完美的閉環。
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他絲毫沒有懷疑女兒說的套現時刻準不準確，現在在他的眼中，皋月似乎已經是某種上天的意誌一般的存在了，註定要帶著西園寺家走上巔峰的。
「接下來，是這裡。」
皋月的手指移到了港區麻布十番的一處幽靜地段。
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