新泡的枸杞西洋參菟絲子黃精茶，清了清嗓子，示意劉永卓繼續，會議室也再次安靜下來。
劉永卓點了點頭，接著彙報道："所以各地國土局都搶在國六條生效前推出大量土地，根據我們的研判，二季度的土地市場將出現短期的'末班車效應'，也就是優質主城地塊競爭會更加白熱化，連遠郊地塊也會頻繁成交，這不是猜測，而是基於市場情緒的必然判斷。"
他說的是事實，2006年5月底出台的"國六條"細則中，除了90/70政策外，還明確規定：自2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%，優先考慮中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應，年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%。
然而政策的收緊，並沒有澆滅市場的熱情，業內普遍低估了老百姓對房子的執念，房價越調越漲的預期已經形成，政策越是打壓，老百姓越是恐慌性入市。
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最終結果是，2007年央行被迫使出瘋狂調控，全年5次加息，10次上調存款準備金率，並聯合銀監會推出房貸新政，購買第二套房，首付比例不得低於40%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。
可即便如此，也抵擋不住房價繼續上漲的瘋狂，直到2008年全球金融危機爆發後，房價才開始真正下降，但這一波降價也很短暫，2008年年底，政府推出4萬億全麵經濟刺激計劃，房價又開始緩慢上漲，並在隨後的幾年裡屢創新高。
這段曆史，三個會議室裡沒人能看得透徹，但劉楊知道，他前世可是親眼見證了這一輪波瀾壯闊的房地產大牛市，他也知道，二季度拿地，就是搶在政策風暴來臨前的最後一次饕餮盛宴。
"經過投資部的再三篩選，"劉永卓的聲音繼續在會議室裡回蕩，"文旅集團本次將在金陵、杭市和蘇市三城參與六塊土地的公開競拍。"
大屏幕上的Excel表格自動滾動，六塊土地的詳細信息和現場航拍圖逐一展開。
"首先是金陵市，總共有三塊土地。"劉永卓側過身，用手中的激光筆圈了一下，"四月份將推出北方光電地塊，位於金陵核心區域秦淮區的秦虹路，已經完成了土地收儲和汙染治理，出讓麵積14.11萬平方米，總建築麵積約34.3萬平方米，起拍底價8.85億，地塊條件相對成熟，周邊規劃了地鐵站點，商業和教育配套，是金陵二季度最值得拿的優質住宅用地之一。"
他說完喘了一口氣，掃了一下華東公司會議室裡的反應，繼續往下說道："五月份，金陵玄武韋陀巷地塊，出讓麵積11.2萬平方米，總建築麵積約17.92萬平方米，是典型的低密度住宅用地，適合做高端改善型產品。起拍底價8.49億，位置在紫金山腳下，周邊環境很好，離紫金山不遠，未來溢價空間大，但是需要提醒各位的是......"
他重點強調道："目前我們得到的消息是至少有三家已經在做前期的產品方案了，其中有兩家是國央企，所以到時候去拍的話，競爭會非常激烈，要做好溢價的心理準備。"
劉永卓點了一下激光筆，翻到下一頁繼續彙報道："金陵的第三塊地，六月份鼓樓鳳凰西街地塊，出讓麵積17萬平方米，總建築麵積約57萬平方米，起拍底價2個億。"
這個數字報出來的時候，會場的所有人都皺起了眉頭，主要是這個單價低到有些反常了，按正常市價來算，金陵主城的土地樓麵價無論如何都不該是這個水平。
劉永卓早就料到這個數字會帶來的反應，不急不慢地解釋道："總價低的原因是這塊地不是淨地，地上附著成片的老城區居民樓和工業廠房，開發商除了土地出讓金之外，還需要負責前期的征拆工作和居民安置，以及無償修建一座24班小學，所以這塊地的實際拿地成本並不低，真實綜合樓麵價將超過2000元/m2。"
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