【第328章 宋運輝】
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8月9日，省投大廈九樓會議室，長條桌上鋪著深綠色台呢，牆上掛著一幅京州市總體規劃圖，黃河路沿線及江北的幾個地塊被紅筆圈了好幾個圈。
祁同偉坐在首座，唐遠、胡雲峰、羅小鵬、張新全、李聖元、王小妮依次就座，投資發展部代理部長陳曉、法規風控部部長陳思遠、高科地產總經理梁國輝、百聯超市總經理梁雲浩列席會議。
每個人麵前都攤著一份厚厚的初步設計方案，封麵是省投大廈的效果圖——48層的玻璃幕牆塔樓，裙樓三層是商業綜合體，在江北的天際線上格外醒目。
“今天的第一個議題，省投大廈初步設計方案和投資概算。”祁同偉翻開麵前的文件夾，“請梁國輝同誌彙報。”
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梁國輝站起來，走到會議室前方的白板前，展開一張放大的樓層功能分布圖。
“各位領導，省投大廈項目得到了京州市政府的大力支持。聽說省投要建設總部大樓，京州市十分配合，在江北提供了兩個備選地塊——一塊位於江北大道與黃河路北延線交彙處，另一塊靠近江北開發區管委會。
兩塊地的規劃參數已經調出來了，最終選址建議放在江北大道地塊，交通便利，周邊配套相對成熟，而且省投作為省屬國企龍頭落戶江北，對帶動江北發展具有標誌性意義。”
他接著彙報功能分區和概算：“項目規劃占地約12畝，總建築麵積約10萬平方米，地上48層，地下二層。
功能分區如下：地下二層為停車場，設車位約1000個。
地上一層到三層為百聯超市，單層麵積約3000平方米，三層合計約9000平方米。
四層為品牌餐飲，五層為電影院，六層為錢櫃KTV，七層為漢東美食城。
八層到十八層為酒店，交漢東大酒店運營，設客房約330間。
十九層到四十八層為省投及各控股公司辦公場所，其中十九層設省投總部前台和大會議廳，二十層到三十層為省投本部，三十一層到四十八層為各控股公司總部。
項目總投資概算約3.6億元，其中建安成本約2.4億元，設備安裝約0.6億元，設計監理及其他費用約0.6億元。資金來源為省投自有資金約1.5億元，商業銀行配套貸款約2.1億元。建設周期30個月。”
王小妮翻開麵前的財務分析表：“梁總，3.6億的總投資，商業部分的預期租金回報和酒店運營收入有沒有做過測算？”
“做過。”梁國輝翻到方案的財務分析章節，“商業部分——地上一層到七層，按周邊可比物業的租金水平保守測算，年租金收入約2800萬元。酒店部分按漢東大酒店去年的平均入住率和平均房價測算，年營業收入約4000萬元。兩項合計約6800萬元，扣除運營成本後，年淨收益約3000萬元左右，投資回收期大約在12年左右。”
“投資回收期12年，從商業地產的角度不算短。”李聖元接過話頭，“不過考慮到大廈本身解決了省投及控股公司的辦公需求，這部分隱性收益沒有計入財務模型。如果算上省投本部和各控股公司每年能省下的外租辦公費用，實際回收期應該在8年以內。”
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