拿到土地後，接下來開始跑國有土地使用證、建設用地規劃許可證、工程規劃設計與審批、建築工程施工許可證、商品房設計圖和施工圖審查、商品房預售許可證等等。
為了加快資金流轉速度，陸家貴請設計院設計的都是4棟6層的矮層簡易商品房，每層兩套房子。
這樣的矮層建築，不用像6層以上的中高層樓房那樣需要考慮電梯、消防等等，各種審批手續都要簡單快速了許多。
此時瓊州島，炒房地產是潮流，各部門審批也很簡單，特別是這種6層及以下的矮層建築。
因此，這一套流程下來，在公關費的作用下，陸家貴隻花了不到一個月的時間就全部辦到手了。
8月底，各種合法手續拿到手後，幾台破舊的挖掘機和推土機就開進了工地。
施工隊在項目專員孫傳宇的指揮下，象征性地挖了一條幾十米長、幾米寬、一米多深的大坑——這就是陸氏投資（瓊州）有限責任公司的第一個商品房小區項目的地基！
這時候，360萬土地出讓金加上各種公關費、手續費的花銷，陸家貴的400多萬資金已經花得幾乎沒什麼剩餘了。
但下一步的計劃也可以實施了。
拍了幾張正在打地基的假施工照片後，陸家貴就和財務總監周明易帶著精心準備的項目資料、商品房設計圖、項目整體估價表走進了工商銀行瓊州分行的大門。
他們是去辦項目抵押貸款的。
那種隻有幾十萬身家的普通投機者隻能一套兩套的炒作房子，甚至炒並不存在的樓花，等著漲價後賣出。
有實力的房地產開發商，則是從政府手裡拿地辦手續後開發商品房小區，再建成房子或樓花賣出去，進行利潤最大化，各個環節都能吃到最大利潤。
但陸家貴不是普通投機者，也不是實力最大的房地產開發商，他介於中間。
一套一套的房子賣樓花給個人，比較繁瑣，後麵也容易起糾紛。
萬一遇到不是投機者炒房客，人家是真的有剛需，要買房子住的那種人，你不建好房子交給他，他真有可能告你。
因此，陸家貴既不建房，也不賣樓花，他采用的是項目抵押的方式，挖個坑就去銀行弄抵押貸款，再去重新拿地，以此循環。
在房地產價格平穩的時候這樣是操作不了的，銀行利息就能要了老命。
但在1992年房地產泡沫無比膨脹的海口市，這是重生者陸家貴可以穩操勝券的極限操作方法。
別人不知道房地產漲到什麼時候為止，沒有百分之百的信心，是不敢像陸家貴這樣搞極限操作的。
但陸家貴沒有任何心理負擔。
銀行的信貸審查會議上，煙霧繚繞。周明易的老同學，那位副處長祝弘毅，坐在主位。
早已被公關過的評估公司負責人拿著陸氏公司的項目預期售價評估報告向與會人員施展忽悠大法：
“陸氏投資公司的這個在建小區位置優越，毗鄰規劃中的主乾道。”
“根據設計圖，他們每套房子100平方米，每層2套，每棟6層，總共4棟商品房，合計建築麵積4800平方米。”
“現在海口市商品房市場均價為5000元/平方米，未建成的樓花打八-九折，按八折計算，陸氏這個小區的預期售價可以達到1920萬元，按九折計算則可達到2160萬。”
“加上現在瓊州島房地產市場蓬勃發展，房價蒸蒸日上的趨勢，我們認為，陸氏投資公司的這個在建小區預期價值隻會上升，不會下跌，至少可以按2000萬的估值進行抵押放貸。”
銀行各科室負責人也紛紛發表自己的意見，基本認可了評估公司的項目估值報告。
但最終拿意見的還是祝弘毅。
祝弘毅已經與周明易談好了貸款的回扣，貸得越多他拿得越多。
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因此，他自然不會拒絕放貸，評估公司的報告隻是給了他一個合理放貸的借口而已。
已經建好的商品房，放貸比例可以達到70%。
但沒建成，還處於施工階段的樓花項目，就隻能貸40%—60%，根據項目施工進度和預期收益決定放貸比例。
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