銀行還沒拿到手，幾百億業務就有了
每座城市綜合體項目裡都包含住宅業態，而且規劃麵積不會少於15萬平米。
這些住宅項目都坐落在長三角區域範圍內的三四五線城市裡。
要知道在房產市場最後的那一撥行情裡，房價上漲速度最快的就是這類城市。
14年~15年左右，很多四五線城市的一手商品房價格也就每平米三四千的樣子，可是到了18年~19年這段時間裡，小縣城的房價都漲到2萬以上。
短短四年時間裡，房價翻了5倍還不止。
這意味著什麼？
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一個規劃麵積達到15萬平米的住宅小區，對外銷售單價平均達到1.5萬/平米，這樣一個小區的整體貨值將達到22.5億。
加上商業廣場裡的商鋪，總價值絕對超過30個億。
把公積金貸款額度剔除，剩下的商業貸款部分也能占到總數的50%，那也有15個億的貸款，而且這種量級的房貸項目一共有50個，這麼算下來，總數就是750個億。
當然，很少有開發公司將自己開發項目的房貸隻交給一家銀行。
即便如此，陽市農村商業銀行屆時能拿下三分之一的房貸，那也是總數高達250個億的超級大業務。
這些房貸絕大部分會做成25~30年的長期貸款，在這麼長的時間裡，購房業主要每個月向銀行進行連本帶息式還貸，貸款利率更是高達6%左右。
或許有人要問了，一個四五線城市的信用合作社改製而來的商業銀行，拿得出250個億的資金嗎？
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這麼問的人，那就是小看金融的本質屬性了。
沒有哪家銀行會硬馬硬橋的拿出這麼多現金來。
都會采用金融手段來撬動杠杆，讓本金增幅好幾倍。
比如某業主購買一套商品房，做了100萬商業貸款，年限為30年，在此期限裡，該貸款人連本帶息要還給銀行差不多200萬。
銀行的收益就是利息產生的100萬，但是需要分30年才能全部收回。
這麼一來，貸出去的100萬本金被占用時間長還不算，收益也同樣需要經過漫長的時間才能全部兌現。
對於金融行業來說，這種賺錢的方式實在難以忍受。
於是他們開始發明金融衍生品。
銀行會將100萬貸款，100萬利息，30年的貸款年限......整體打包，然後找到二級金
融機構，將這個總數高達200萬的金融資產包以150萬的價格賣給下級金融機構。
如此一來，銀行雖然少賺了50萬利息，但是不用再等30年，直接就能收回100萬本金，還能在短時間裡就賺到50萬的利息。
這150萬資金又可以在房貸市場流轉起來。
在沒有增加本金的情況下，銀行又可以給1.5戶購房人放貸。
這個動作重複再重複，直到打包賣給二級金融機構的資產包低於本金，循環才會停止..
對於二級金融機構而言，他們雖然用了150萬的現金買到了價值200萬的資產包，但要實現這50萬利差收益，需要經過30年。
用150萬本金，花30年時間，拿到50萬收益......這筆帳，怎麼算，怎麼虧。
但是對於金融機構而言，另有解決方案。
他們也會把這個資產包以更便宜的價格賣給下一級金融機構，實現快速兌現收益，並收回本金，重複向銀行收購更多的資產包，攫取更多利益。
雖然這個收益變少了，或許隻有25萬，但利用錢生錢的目標達成了，這才是金融的本質。
這還不是最可怕的。
米國當年的次貸危機是怎麼誕生的？
究其根本，他們就是因為將房貸過度金融產品化，有些資產包因為反複在金融機構之間倒手，攫取的利益已經不能讓那些貪婪的資本滿足了，於是他們開始將一些其他金融衍生品塞進這個資產包裡。
要命的是這些塞進去的衍生品都是垃圾。
非但不能增加這個資產包的價值，還會起到嚴重的拖累作用。
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