聽到林宇如此說，正準備落座的吳頔動作明顯一頓。不過他畢竟是在地產行業經曆近二十年風浪的老將，臉上敦厚的笑容隻是短暫地僵了一下，旋即恢複自然，順勢坐下後說道：“林總，您看完這份草案如果有什麼初步的意見或建議，我可以先記下來，回去抓緊完善。要是沒什麼大問題，我就按部就班準備向市政府彙報的材料了。”
林宇沒有立刻接話，而是先平靜地理了理襯衫袖口，起身用一次性紙杯給吳頔接了杯溫水。“吳總監，先喝點水。”
吳頔接過水杯，借著喝水的動作，目光迅速掃過對麵這個過分年輕的總經理。他心裡盤算著，對方或許會挑幾個排版、用詞之類不痛不癢的小毛病，以示領導審閱過了，最終方案大體還是會沿用自己這套成熟穩妥的模板。畢竟，自己這份草案裡引用的可都是國內頂尖的成功案例。
“吳總監，”林宇坐回沙發，身體微微前傾，目光平和卻專注，“我看過您的履曆，非常亮眼。在地產行業TOP10企業有近二十年的工程管理和集團工程部門管理經驗，獨立主持和經手的項目總價值近千億。我沒說錯吧？”
吳頔心裡那點隱約的忐忑消散了些，換上被認可的謙遜笑容：“對，是有這麼些經曆。不過那都是以前的事了，算不得什麼成績，都是按公司要求完成任務。”
“在這份草案裡，”林宇伸手從旁邊拿起那份裝訂精美的《青山文旅度假區一期項目總體規劃草案（初稿）》，輕輕放在茶幾上，“我看到的正是‘高大上’這三個字，看得出來，吳總監花了不少心血，參考了很多‘先進’經驗。”
吳頔笑著擺了擺手，語氣裡不自覺帶上一絲行業老兵的自信：“林總過獎了。文旅項目雖然和純住宅開發有點區別，但萬變不離其宗，核心還是規劃、建設、運營。這套模式在不少地方都驗證過，算是比較成熟的思路。”
林宇點了點頭，臉上的笑意淡了些，目光變得銳利：“吳總監，我這個人不喜歡拐彎抹角，也希望能儘量減少不必要的誤會。所以，我們開門見山。”
他頓了頓，手指在那份草案的封麵上點了點：“這份草案，的確呈現了一套非常成熟、甚至可以說是高度模板化的體係。但是——”
這個“但是”像一顆小石子投入吳頔的心湖，讓他心頭微微一緊，下意識開始回想自己“借鑒”模板時有沒有哪裡忘記修改地名或數據。
林宇沒給他太多思考時間，接下來的話如同連珠炮，精準而犀利：“但是，它成熟得過了頭，甚至可以說是‘熟透了’。吳總監，我們做的是什麼？是文旅項目。可您這份草案的骨子裡，還是那套傳統的‘豪宅+豪華酒店+主題樂園’的重資產地產開發思維。我想請教幾個最基礎的問題——”
林宇語速平穩，但每個問題都像一把手術刀，直剖核心：“第一，文化體現在哪裡？是那條仿古商業街，還是效果圖裡那幾個飛簷翹角？第二，旅遊的獨特性又在哪裡？榮城的青山，比起莫乾山、三亞，甚至省內外其他有類似規劃的山地景區，它的不可替代性是什麼？第三，也是最現實的，現在房地產市場是什麼行情？這種低密度別墅在榮城的目標客群到底有多少？投資回收期您測算過嗎？預期的內部收益率（IRR）又能達到多少？第四，也是最關鍵的，”林宇身體前傾，目光如炬，“這套方案預計總投資多少？其中涉及的建設用地，特別是如果涉及景區周邊農村集體建設用地或生態紅線附近的土地，其審批流程、政策風險，您和您的團隊做過詳儘的合規性評估嗎？據我所知，很多地方的文旅項目就卡在用地政策這道關上。”
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一連串的問題，看似笑著問出，卻讓吳頔恍然回到了大學畢業時最嚴厲的導師主持的論文答辯現場。他後背開始冒汗，先前那點基於資曆的自信被迅速瓦解。他意識到，麵前這位年輕的總經理，絕非靠關係鍍金的草包。對方不僅對市場有敏銳嗅覺，甚至已經觸及了項目最實質、也最棘手的落地環節——政策與合規。
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