2004年9月14日，亞特蘭大，頂點金融總部。
早上9點，董事長雷·庫珀坐在會議室長桌的主位上，手裡端著一杯不加糖的黑咖啡，嘴角還掛著一個說不清道不明的微笑。
他的法務總監邁克爾·唐納利坐在左手邊，麵色不太好看。首席財務官格雷格·奧爾森坐在右手邊，麵前攤著三份裝訂整齊的財務報表，正用他那口帶著查爾斯頓口音的英語逐條彙報。
“雷，我先說整體情況。”奧爾森翻開最上麵那份報表，“過去十二個月，頂點金融的總放貸規模達到了二十四億六千萬美元。其中百分之七十八是次級抵押貸款，百分之十五是房屋淨值貸款，剩下的百分之七是房屋裝修貸款和小額商業地產貸款。總營收一億九千八百萬美元，淨利潤五千四百萬。和上一個財年相比，放貸規模增長了117%，淨利潤增長96%。”
庫珀端起咖啡杯抿了一口，點頭示意他繼續。
奧爾森翻到第二頁，手指點在幾條曲線上：“我們的平均貸款利率是百分之十九點三，比行業平均水平高出將近四個百分點。但違約率控製在了百分之八點五，比我們年初預估的數字還低了兩個點。催收團隊在過去一年裡處理了兩萬三千筆逾期貸款，追回了大約一點一億美元的逾期本息。如果把回收部分也算進去，實際壞賬率隻有百分之四點七左右，完全在我們的安全墊之內。”
唐納利低頭看著自己麵前那份回購協議副本，目光似乎要在紙麵上鑽出一個洞來。
這筆回購條款是庫珀從西部信托簽下來的，按約定，如果貸款在規定期限內出現違約，頂點金融必須以原價從西部信托手裡回購。他一直擔心，這個條款遲早會在某個節點把頂點金融拖入深淵。
奧爾森繼續說：“雷，我們的資金成本平均在百分之六點二左右，主要來自西部信托的批發資金。這個成本在過去一年裡幾乎沒有變化。按照我們現在的利潤率，即便違約率在未來一年上升到百分之十二，我們的淨收入也不會受太大影響。回購條款的風險是有，但它確實沒有我們當初想象的那麼可怕。”
庫珀把咖啡杯擱在桌麵上，身子往後一靠，望向唐納利，嘴角的笑意更深了。
“邁克爾，你現在還有什麼要說的嗎？”
唐納利翻開回購協議最後一頁，看著那一條加粗的違約定義上，沉默了好幾秒，才慢慢開口道：“雷，我保留我的意見。回購義務與我們的擴張速度同步放大。去年我們為了拿西部信托的錢，已經簽了五批這樣的協議，義務規模從五千萬一路滾到三億。現在公司的淨資產也不過六千萬。如果市場出現一次劇烈波動，我們可能會在幾周內耗儘全部流動資金。這個結構，不健康。”
庫珀的笑收斂了半秒，隨即又滿不在乎地一揮手道：“所以我才讓你去做好合同條款，而不是讓你到處唱衰。市場波動？你看看現在的房價，亞特蘭大、夏洛特、邁阿密，哪一個地方不是在漲？次級貸款客戶確實信用不好，但隻要房價在漲，他們的房子就在增值，他們就能拿房子去再融資、去還月供。市場就永遠不會崩！”
他站起來，走到投影幕布前，拿起遙控器按了一下。幕布上跳出一張美國東南部地圖，上麵用紅色圓點標出了頂點金融當前的分支機構和覆蓋區域。
紅點密密麻麻地爬滿佐治亞、佛羅裡達、阿拉巴馬和田納西，少數幾個開始向南北卡羅來納蔓延。
“過去一年，我們已經把佐治亞和佛羅裡達打下來了。但這還不夠。”庫珀的聲音拔高了幾分，“接下來，我要頂點金融在兩年之內，把整個東南部都變成我們的地盤。”
他按下遙控器，地圖邊緣閃出幾個箭頭：北卡羅來納、南卡羅來納、密西西比、路易斯安那，甚至延伸到得克薩斯東部和弗吉尼亞南部。
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