品房銷售管理辦法》就規定，按套內建築麵積或者建築麵積計價都是允許的。1999 年建設部又發過文件，明確商品房銷售可以按套內建築麵積計價。政策上不是不讓做，是沒人敢第一個做。”
“這裡不隻是開發商的問題，你得把開發商分清楚。“
“有的開發商，公攤是實打實花在公共部位上的。小區綠化比其他小區高，樓道又寬又整潔，電梯又大又安全，大堂還氣派。這種開發商，他的公攤就是合理的，因為業主住進去確實舒服。”
“但還有另一種。售樓處宣傳的時候，單價寫得特別便宜，一千三一平，全城最低價。”
“老百姓一聽便宜，交了首付，簽了合同，住進去才發現合同上寫的建築麵積一百平，實際能用的隻有七十平。”
“那三十平去哪了？公攤。樓道窄得兩個人並排走都費勁，電梯擠得要死，綠化就是兩棵樹。多收的公攤錢，全變利潤。”
“等買家發現的時候，首付交了，貸款簽了，沉沒成本比公攤還貴，就會變得騎虎難下。想維權還要再花三年五載，且未必能維權成功。“
孫連城皺起眉，他在城建局見過這種樓盤。
“不是所有開發商都壞。公攤本身不是壞事，壞在用它的人不讓它透明。很多開發商也是為了不得罪同行，隨行就市罷了。”
“那您的意思是……”
“按套內麵積計價。但不能強迫開發商改，那不現實。”
“招商的時候要找那種有追求的開發商，不要那種想賺快錢的奸商，是想做品牌、想把房子賣貴一點、賣久一點的。”
“零公攤短期看似傷成本，但隻要品牌打響了，以後在本市開發，或者去其他城市開發。開發商會在很多方麵獲得額外的好處。比如銷售速度、售罄率、貸款審核速度。”
孫連城點頭表示明白。
杜哲往後靠在椅背上：“讓他把自己的品牌與零公攤綁在一起，並以此為側重點營銷宣傳。”
“中國房地產經濟接下來會進入高速發展階段，他不需要跟其他人打價格戰，零公攤的房子定價比較高，老百姓也能理解，不能理解的就不是目標客戶，不必強求。”
杜哲端起茶杯，喝了一口，隨後做了一番總結。
“上麵這幾條，會讓這些小區在房產漲價的時候，漲得比其他小區更穩，還能幫這些小區抗過經濟周期。當然了，還會有其他因素影響，今天我們隻講這個範圍內的。”
杜哲豎起三根手指。
“我還要你學會舉一反三，城建局管的事很多，道路、橋梁、排水、照明、園林、建築審批、質量監督。你將來一定會接觸到。到那時候，你遇到每一件事，都要問自己三個問題。”
“這件事十年後會變成什麼樣？”
“這件事二十年後的使用者是誰？”
“這件事現在不做，以後可能有什麼代價？”
孫連城把這三句話一字不差地記了下來。
“比如排水係統，十年後、二十年後，京州人口翻一倍，排水管網的壓力會變成現在的幾倍？如果現在設計標準不提高，十年後下大雨就淹。”
“到時候再挖開路麵重新鋪管子，花的錢是現在的好幾倍。這種工程一旦挖起來，裡麵的貓膩可就多了。挖挖埋埋，埋埋挖挖，堪比愚公移山。”
“排水、照明、園林、道路、橋梁、供水、燃氣、物業、車位、垃圾站。現在你覺得這些都是按章辦事的小事，差不多就行。”
“但你站在二十年後往回看，每一件都連著具體的人。誰家老人在黑樓道裡摔過，誰家孩子在積水的路口蹚過，誰家樓下的垃圾站夏天熏了一整條街。”
孫連城漸漸進入杜哲的節奏，開始學會用跨時代的思路想問題。
他們又討論了很久，一直聊到天黑。
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