，專門做工業地產和物流地產，服務對象是我自己這邊幾家公司的需求。”
“萬安礦業在陝省、蒙區的礦區和化工加工基地，需要配套的工業廠房和倉儲設施，鋼鐵廠和造船廠......涉及到的重工業園區，而豐禾在全國布局的食品生產基地和冷鏈物流節點，同樣是這一塊。還有景東，劉總這邊正在鋪的全國倉儲網絡和配送中心......這幾條線擰在一起，需求量不小。”
“以前各管各的，誰家有項目誰自己組臨時團隊，找設計院，找施工方，盯進度，對成本。做完了，團隊散了，經驗也散了。下回再來，又從頭摸一遍。浪費的不隻是錢，是時間，是精力，是那些本該用在主營業務上的注意力。”
李樂留意著陳荔的表情。陳荔並沒有打斷他，也沒有急著點頭或搖頭，她隻是安靜地聽著，右手的指尖在文件夾封麵上輕輕點著，節奏均勻，像在給李樂的話打拍子。
“所以我想要一個專業的、獨立的、隻對內服務的開發運營公司。把各家公司的基建需求整合起來，統一拿地，統一規劃設計，統一建設管理，統一資產運營。這家公司不對外接項目，不蓋住宅樓，不賺市場差價。”
“它的收入來源是向體係內的公司收取合理的開發管理費和資產運營費。它的價值是降本、提質、增效，是把沉澱在各家公司裡的地產資產盤活、管好，讓它保值增值，而不是一堆逐年貶值的固定資產。”
他說完了，拿起服務員剛送進來的一杯茶抿了口，等著陳荔的反應。
陳荔的目光從李樂身上移開，落在會議桌中間那盆文竹上，看了幾秒，像是在做一個判斷，不是判斷李樂說的對不對，而是判斷這個人說這番話的時候，心裡到底有幾成是認真的。
然後她打開文件夾，從裡麵抽出一張紙。
紙麵不大，A4的，上麵用鉛筆畫著幾條線，像是一個極簡的流程圖，又像是一個草圖。
“李總說的這個架構，我大致理解。”陳荔把那張紙放在桌麵上，轉向劉檣東。“不過我要確認幾個細節，特別是涉及到物流地產這塊。”
劉檣東身體微微前傾，把椅子往前拉了拉，“您說。”
“劉總，您計劃的倉儲網絡，主要是自持和租賃兩種形式並存，對吧？”
“對。”劉檣東說，“核心城市自建為主，比如燕京、滬海、羊城這幾個重點倉，打算逐步轉為自持。其他城市以租賃為主，未來根據業務量和當地政策，再考慮是否自建。”
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“那您對的倉儲麵積的增長預期，大概是什麼量級？”
劉檣東想了想，“按我們目前的業務增速，每年新增倉儲麵積至少需要十五到二十萬平方米。這個數字會根據銷售規模的擴張而調整，但方向是確定的，倉儲能力必須跑在訂單量前麵。”
“十五到二十萬。”陳荔重複了一遍這個數字，然後問，“您有沒有做過具體的物流成本核算，比如，自持倉儲和租賃倉儲，在全生命周期成本上的差異？”
劉檣東微微一怔，那神情不是被問住，而是一種“你問到了我正在琢磨的事”的意外。
“我算過一個大數，但還沒做特別精細的模型。”他說，“自持的優勢主要在於長期租金鎖定、資產增值和運營穩定性。劣勢就是前期投入大，占用資金多。”
“而且，”陳荔接過話頭，“工業地產和物流地產的估值邏輯，跟住宅地產不一樣。住宅看的是銷售去化，工業物流看的是租金回報率、租戶穩定性和土地升值空間。”
“不同類型的倉庫，比如普通乾貨倉、冷鏈倉、危險品倉，它們的建設成本、運營成本、租金回報率，差異非常大。”
她一邊說，一邊用筆在麵前的稿紙上寫了幾行字。字跡不大，但工整，像是常年畫施工圖的人留下的習慣。
“如果把幾個主要城市的不同倉儲類型，做一個加權平均的回報率模型，再結合土地使用年限和租金上漲預期，可以大致算出每種情況下自持和租賃的盈虧平衡點。”
“冷鏈倉和普通倉的差異，我倒是還沒算透。”劉檣東實話實說，“冷鏈業務這部分的需求，可能比我們原先預估的要高出不少。”
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