。”
“習慣了。”陳荔說的像是理所應當，“做項目之前，總得先把地價和租金摸清楚。不然方案做出來，不是算不過賬，就是報批過不了關。”
李樂接過那張表格掃了一眼。字跡清晰，數據翔實，甚至在一些數據後麵用鉛筆標注了“待核實”三個字。
他忽然想起上輩子在城投公司時，辦公室裡那些用紅藍鉛筆在圖紙上做滿批注的老工程師。
那種人身上有一種共通的氣質，不急著說話，但一開口，事就落在實處。
劉檣東也湊過來看了那張表格，看了一會兒，忽然指著一行數據，“這個租金漲幅，是按年均百分之四算的？”
“保守估計。”陳荔說，“如果考慮近兩年城市化進程的加速和物流需求的增長，實際漲幅可能會更高。但做財務模型的時候，我習慣先按保守值來算，避免過於樂觀。”
“那如果實際漲幅低於百分之四呢？”
“那就說明經濟基本麵出了問題。到時候，倉儲租金的下行壓力，不是一家企業能扛住的。這種情況，隻能調整租約結構和成本控製策略，比如跟租戶簽長期租約鎖定價格，或者考慮將部分倉儲空間轉為自用。”
“自用？”劉檣東抓住了這個詞。
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“如果景東的倉儲需求增長達到一定程度，自有倉的自用比例會逐步提高。”陳荔不緊不慢，“屆時，租金波動的影響就會被內部消化一部分。這個平衡點，需要根據業務增長速度來測算。”
劉檣東聽完，沉默了片刻。
那個“平衡點”的提法，顯然擊中了他一直在琢磨的一個念頭，一個他自己也還沒完全理清、但已經感覺到應該存在的那個位置。
陳荔像是看出了他的走神，沒有追問，隻是把手邊那張表格推到桌子中間，做了個“你看完再說”的手勢。
李樂坐在旁邊，忽然覺得這個對話開始有了某種他自己也沒預料到的走向。他原本的打算，是讓陳荔大體了解情況、表達意願、初步確認雙方有合作基礎，就算今天沒白來。但眼下這場對話的深度和節奏，都已經超出了“初步接觸”的範疇。
“陳總，”李樂說道，話題有些生硬的轉了個彎，“您在中建乾了這麼多年，經手的項目應該不少吧？”
“大大小小，加起來有二十幾個。”陳荔沒有羅列項目名稱，也沒有強調自己的業績，隻是給了一個數字。
“都做過哪些類型的？”
“住宅、商業綜合體、寫字樓，都做過。工業園區的項目，也參與過幾個。”
李樂眉毛一挑，“哦？有什麼？”
“早期是姑蘇工業園區和坡縣合作項目，我當時在工程部，負責其中一個標段的施工管理。另一個是漢昌光穀的生物醫藥園，我做的是項目副經理，負責整體協調。”
李樂點了點頭，心裡的評價又高了幾分。這兩個，都是國內較早開始探索產業地產模式的項目，能參與其中，說明她對工業地產並不是完全陌生。
“還有麼？”
“後期還做過兩個，一個在津門的出口冷鏈物流園，占地大概兩百畝，規劃了六萬平米的冷庫和兩萬平米的配套辦公。甲方是一家做水產品進出口的企業，想自建冷鏈倉儲體係，減少對外部冷庫的依賴，降低長期物流成本。”
“另一個是在滬海周邊的工業地產項目，性質類似，但品類不同。那個項目是給一家商超企業做區域分撥中心，主要處理日用品的倉儲和配送，麵積更大，布局更規整，但對地麵承重、裝卸平台的數量和高度都有具體要求。”
“那您覺得，”李樂換了一個坐姿，身體微微前傾，“住宅地產和工業地產，最大的區別是什麼？”
陳荔沉默了幾秒鐘，像是在整理思路，然後才開口，語速不快不慢，每一句話都像是經過斟酌的：
“最大的區別，是價值的來源不同。”
“住宅地產的價值，來源於土地的位置和居住的屬性。你拿下一塊好地，蓋出好房子，就能賣出好價錢。它的價值兌現，是一次性的——房子賣出去，錢就回來了。”
“工業地產不一樣。工業地產的價值，來源於產業的集聚和運營的效率。你拿下一塊地，蓋出廠房或者倉庫，但它本身並不值錢，值錢的是在裡麵運轉的產業和物流。它的價值兌現，是持續性的——租金、服務、增值，每一項都需要長期的運營和維護。”
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