規劃思路的初步統一，隻是解決了“三角地”區塊未來形態的問題。如何將圖紙上的構想落地，如何撬動社會資本參與，如何平衡各方在開發過程中的投入與收益，這些涉及政策和機製設計的難題，緊接著擺在了指揮部麵前。
周明光副指揮長給綜合協調組下達了新的任務：牽頭研究製定適用於示範區，特別是“三角地”這類複雜區塊的開發建設政策和合作模式。要求是“既要敢於創新突破，又要堅守政策底線；既要吸引投資，又要保障公共利益”。
這個任務落在了江辰的肩上。他清楚，傳統的土地出讓、政府直接投資或者簡單的PPP模式，恐怕都難以完全適用於“三角地”這種權屬複雜、曆史包袱重、開發周期長的特殊區域。必須要有更能平衡風險與收益、更能調動各方積極性的新機製。
他組織綜合協調組的同事，並邀請市發改委、財政局、司法局、自然資源局的業務骨乾，成立了一個政策研究專班。專班的首要任務，就是廣泛收集國內外類似區域開發的先進經驗和政策工具。
幾天的高強度資料研讀和內部討論後，專班的思路逐漸清晰。他們摒棄了追求“一招鮮”的簡單思維，提出了一個“政策工具箱”的概念，針對“三角地”可能遇到的不同類型問題和資產，設計差異化的處理路徑。
這天下午，政策研究專班在指揮部會議室召開第一次階段性成果彙報會，周明光親自到場聽取。
江辰作為主彙報人，站在投影前，神色沉穩。
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“周市長，各位同誌，經過前期研究，我們初步構想了一個‘組合拳’式的政策框架。”江辰開門見山，“核心思路是‘分類處置、利益共享、風險共擔’。”
他首先指向屏幕上列出的一類資產——“權屬清晰但低效閒置的工業用地和廠房”。
“對於這類資產，我們建議探索‘協議置換+容積率獎勵’模式。”江辰解釋道，“由政府牽頭，與原產權單位協商，將其在‘三角地’的低效用地，置換到經開區或其他區域更合適的標準化廠房或產業用地。同時，在原址新的開發中，給予投資主體一定的容積率獎勵，提升其開發效益，吸引社會資本參與。”
“那產權單位要是不同意置換呢？”財政局的一位處長提出疑問。
“所以是‘協議’置換，前提是雙方自願，政府做好協調和服務。”江辰回答，“如果確實無法達成一致，再考慮其他方式，比如評估作價入股等。但我們優先鼓勵流轉和整合。”
接著，他談到第二類更棘手的問題——“權屬不清或存在曆史爭議的土地和建築”。
“對於這類‘硬骨頭’，我們建議設立‘爭議土地托管開發’機製。”江辰提出了一個相對新穎的概念，“在司法或行政確權程序完成前，由指揮部下屬或指定的國有平台公司，先行統一托管這些資產，負責前期的場地清理、環境治理和基礎設施配套。待權屬明晰後，再根據確權結果，與原權利人進行收益結算。托管期間產生的土地增值收益，按一定比例納入示範區專項資金池，用於反哺區域整體開發。”
這個概念引起了與會者的興趣，也引發了一些擔憂。
司法局的同誌謹慎地表示：“托管機製涉及到物權和收益權的暫時分離，法律上需要非常嚴謹的設計，避免後續產生更大的糾紛。”
“您說得對。”江辰點頭，“這就需要我們司法局的同誌大力支持，共同研究製定合法合規的托管協議範本和風險防控措施。”
然後，他提到了那個規模不小的廢品回收站和零星滯留住戶的問題。
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