1938年6月，華盛頓的夏天來得兇猛。肖恩坐在商務部大樓的會議室裡，襯衫袖口卷到手肘，風扇吱呀轉著，吹出來的風都是熱的。
長桌上攤著三份方案。一份是住房管理局的“貧民窟改造計劃”，一份是財政部的“公共住房債券發行方案”，還有一份是肖恩自己的“政企合作住房試點”。
“先看數字。”肖恩拿起教鞭，指著牆上的圖表，“紐約、芝加哥、底特律、費城——四大工業城市的貧民窟裡，住著至少兩百萬人。衛生條件差，犯罪率高，火災隱患嚴重。”
圍桌而坐的有八個人：住房管理局局長、財政部官員、兩個城市規劃專家，還有四個企業代表——建築公司、鋼鐵廠、水泥廠、木材商。
“羅斯福總統的意思很明確。”住房管理局局長說，“政府出地、出規劃、出部分資金。但需要私營部門參與建設和管理。”
鋼鐵廠代表舉手：“利潤空間多少？”
“不高。”肖恩說，“租金管製，每平方英尺月租不能超過三十五美分。但政府給稅收減免——前五年免稅，後五年減半。而且……”他頓了頓，“這是長期穩定收益。經濟再怎麼波動，人總要有地方住。”
水泥廠代表算了算：“回報率大概百分之六到八。不如工業項目。”
“但風險也低。”肖恩說，“而且，這是政治資本。配合新政住房計劃的企業，在其他政府合同上會優先考慮。”
這句話讓所有人擡起頭。
肖恩翻開第二份文件：“具體操作：政府以市價七成收購貧民窟土地，清理後交給開發公司。開發公司負責設計建造，建成後保留百分之四十九產權，負責物業管理。政府持有百分之五十一，確保租金管製和準入標準。”
“錢從哪來？”
“發債券。”肖恩指向財政部的方案，“十年期住房債券，利率百分之三點五。麵向公眾發行，用租金收益償還。企業投入的部分，可以折算成債券認購額度。”
木材商皺眉：“聽起來複雜。”
“所以需要協調。”肖恩合上文件，“這正是我的小組要做的。第一年試點四個城市，每個城市五千套住房。成功的話，第二年推廣到二十個城市。”
會議室裡安靜下來，隻有風扇的嗡嗡聲。
建築公司代表最後開口：“我做。但我有條件——建材採購要用本地供應商，人工要用工會工人，工資按新政標準。”
“這正是政府想要的。”肖恩微笑，“還有誰？”
鋼鐵廠和水泥廠對視一眼，點頭。木材商猶豫片刻，也舉了手。
“好。”肖恩看錶，“明天簽意向書。下周開始詳細規劃。”
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下午，共濟會的小型聚會在喬治敦的一棟老宅裡。來的隻有五個人，但分量很重——除了肖恩，還有兩位銀行家、一位法官、一位鐵路公司老闆。
“住房計劃是真的？”銀行家A問。
“真的。”肖恩說，“羅斯福要政績，明年要國會中期選舉。住房建好了，能拉攏城市貧民和工會的選票。”
“我們能得到什麼？”
“三樣。”肖恩豎起手指，“第一，債券承銷權。第一期債券發行額兩億美元，承銷費百分之一點五，就是三百萬。共濟會控製的銀行可以分一半。”
銀行家B眼睛亮了。
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“第二，建材供應合同。”肖恩繼續說，“鋼鐵、水泥、木材、管道、電線……每套住房平均造價一千二百美元，五千套就是六百萬。四個城市兩萬套，兩千四百萬。我們的企業優先供貨。”
鐵路公司老闆點頭：“運輸業務也能接。”
“第三，”肖恩壓低聲音，“貧民窟改造後的土地，會有升值空間。政府隻收購了貧民窟部分，但周邊地塊……可以提前買入。”
法官皺眉：“這算不算內幕交易？”
“算信息優勢。”肖恩說，“合法合規。我們隻是基於政府規劃做商業判斷。”
五個人交換眼神。
“幹。”銀行家A說，“但具體操作要謹慎。不能讓羅斯福發現我們在利用他的政策牟利。”
“所以需要分散。”肖恩攤開地圖，“買地不要用一家公司，分十個空殼公司，每個買兩三塊。債券承銷也分散給不同的銀行，表麵上競爭，實際都是自己人。”
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