賣價格形成了地價（土地的出讓價格）。比較地價和土地出讓金可以發現，地價與土地出讓金的唯一不同之處在於用未來年份的“預期位差地租”替代了“真實位差地租”，土地使用權的買賣雙方在土地出讓初始期，通過對未來出讓期內全部年份的土地位差地租進行預評估，再將經過評估的地租貼現換算成各自認可的當前土地價格，然後在一級市場上達成土地出讓交易。因為用“預期位差地租”替代了“真實位差地租”，加之土地市場中投機因素的存在，地價與土地出讓金必然會發生背離，背離的程度取決於對未來土地供求信息掌握的不完全程度以及土地市場的投機程度，背離的結果必然導致土地市場價格的扭曲，現實中的表象就是土地市場價格的波動要大於土地租金的波動，香港商品房市場的房價和房租關係為這種地價和地租的背離關係提供了佐證，從附圖可以看出，香港房價的波動幅度要遠高於房租的波動幅度。
（二）土地年租製的分析
土地年租製與土地批租製相比較，主要區別體現在以下兩個方麵：一是按年收租，土地年租製不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金；二是每年調租，土地年租製按年收取的租金不是固定不變的（在這一點上區別於名義年租製），而是每年調整土地的租值。
地租是土地使用權的報償，在這一點上土地年租製與土地批租製的本質是相同的，但在征收方式上兩種製度略有不同：在土地批租製度下，地租就是土地出讓金（出讓期限內各個年度地租的貼現值總和）；在土地年租製度下，地租就是土地的年租金。需要說明的是，土地年租製與土地批租製在征收方式上並不是完全對立的，實行土地年租製並不意味著一定要取消土地批租製。如前所述，地租中所含的征地費和前期土地開發費是在土地出讓前就已經發生的，數額也是固定的，因此可以在土地出讓初期征收，沒有必要再分攤到不同年份的年租金中征收。需要按年度評估和征收的主要是地租中所含的位差地租。理論上說，不同年份的位差地租應該由市場決定，即由該年份內土地使用權的供求關係來決定，但因為土地的不動產性質，其使用權不可能每年都在土地市場上交易，所以位差地租在實際征收上是行不通的，實踐中往往采用土地市場價值或租金價值的評估值作為征收位差地租的依據。香港政府實行的實際年租製就是這種情況，每年由香港政府評估房地產租金市值來確定應課租值，然後由應課租值乘以一個固定的租率來確定每年土地的實際租金額。
此外，實際年租金反映的是以年為單位時間的土地租賃關係，而不是以年為單位時間的土地使用權買賣關係，即實際年租金是土地年租，而不是土地年價，理論上隻有位差地租可以當作土地年價。在香港，實際年租金雖然通過每年重新評估租金市值來實現與市場位差地租同步變化，但因為評估租金市值時有信息失真的問題。加之租率是由政府決定而不是由供求關係決定的，因此實際年租金與位差地租必然會存在“租金差值”，“租金差值”的大小由評估租金市值的準確程度及政府設置實際年租金租率的合理程度決定。在香港的實際年租製度下，實際年租金因不能完全反映該年內土地使用權的供求關係，導致“租金差值”的存在，不同年份的“租金差值”因為不能在土地年租金中體現，就必然要經過貼現進入土地出讓金中，成為初始地價的組成部分。
（三）批租製和年租製的混合體製根據以上分析可以得出結論：香港目前實行的土地出讓製度實質上是批租製和年租製的混合體製。首次拍賣時，地價中包括征地費、土地前期開發費和出讓期限內各個年度“租金差值”的貼現值總和，土地出讓期內，按年征收的是根據房地產租金市值評估值乘以固定租率確定的實際年租金。土地出讓的混合製度可以彌補單一製度的不足，從使用者的角度看，土地使用者不用一次支付全部地價，減輕了初始階段的負擔，使土地投資安排更為合理；從政府收入的角度看，雖然每年取得的地租收入較少，但因為可以每年重估應課租值，所以能夠持續不斷地取得土地增值的收入，使政府的租地收入更為平衡。
獲取最新章節更新，請訪問𝑜𝑜𝑝.𝑡𝑤
議建與示啟的度製讓出地土港香
。險風統係融金低降，度幅動波的格價地土少減）4（；用使化約集與配分理合的源資地土節調）3（；號信格價的確準對相遞傳場市地土向）2（；製機勵激的理合立建府政方地為）1（：勢優下以有具比相製租批地土與，當得計設果如製體合混。係關益利的間之者用使地土和者有所地土節調，杆杠策政的效有為作以可率租的金租年，後以定確式方估評的值價地土在。定決率租的金租年由則，少多降下格價始初，金租年為變轉價地始初從會租地分部一為因，降下會格價讓出始初的地土，後製體合混行實。租地的上義意正真是，式方的益收地土配分者用使與者有所地土是，償報的權用使地土讓出者有所地土是，金租地土的取收年按是則分部的”租“；格價權用使地土的定決係關求供場市地土由是，金讓出的取收性次一時讓出地土是然仍分部的”價“中其，分部個兩”租“和”價“含包質實製體合混，中式方收征金租地土在。度製讓出地土的下提前製有所府政地土是然仍製體合混的行實港香，出看以可析分驗經的程過展發度製租批地土港香對過通
土市城為因，的續持可不是入收政財的現實租批地土是一：麵方個兩有要主，來出露顯漸逐也中程過行實在端弊其是但，用作要重了揮發展發鎮城進促，設建鎮城快加府政方地為度製租批地土，來年多十。製體合混或製租年是不而製租批地土的同相前以年5891港香與了擇選也國我，中程過定製案方體具在。度製租批地土的征特為讓出償有權用使地土以，礎基為離分權用使和權有所地土以行實鎮城在始開國我，來以淨例條行暫讓轉和讓出權用使地土有國鎮城國和共民人華中《施實布頒院務國年0991從自。度製租批地土和製有公地土的同相體大港香與行實地內國我
