的興盛，炒房牟利的人會變得比住的人多。現在、未來，京州的商品房，有多少是買來住的，又有多少是買來囤的？等房價漲到一定程度，買房的人裡，會不會有超過一半不是為了住。他們買來就是為了等漲價再賣。如果這個假設成立，那麼二十多年後，一線城市的高檔樓盤，空置率可能會到百分之四十以上。非一線城市的情況，隻會更糟。”
孫連城神色越來越凝重，沒敢插話。繼續用心聽，用心做筆記。
“所以你看，公開原因是人口、土地、貨幣。內裡的原因是土地財政、信貸放水、投機囤積。三個公開原因加上三個內裡原因，六股力量擰在一起，京州房價在2000年到2020年之間，市區均價很可能會從不到兩千漲到四萬以上。好地段翻二十倍都不止。”
孫連城看著杜哲手裡那張紙，上麵三條曲線全部向上，像股市連續多日漲停板。
杜哲又在三條曲線的頂端畫了一個合攏向下的箭頭，才繼續開口。
“這裡我還是給你分析兩套邏輯，先說公開的那一套，房價漲到一定程度，房價收入比就會失衡。”
“京州普通家庭年收入現在大概一萬出頭，一套七十平米的房子賣十五萬，房價收入比是十幾倍，還能勉強夠得著。”
“等漲到四萬五一平米，一套七十平米三百多萬，京州普通家庭年收入哪怕漲到五萬，房價收入比也是六十倍。六十倍是什麼概念？不吃不喝六十年才買得起一套房。”
“到那個時候，年輕人買不起，老年人換不起，開發商賣不動。需求端就會先崩。”
“然後是供給端。地方政府看到房價漲，賣地賣得更凶。新區一個接一個地批，樓盤一個接一個地蓋。等到房子蓋得比人多的時候，供給端也會崩。”
“需求崩，供給崩，中間的金融鏈條就斷了。開發商借銀行的錢還不上，工地停工，爛尾樓遍地。地方政府賣不出土地，土地出讓金收入銳減，之前拿土地抵押借的債還不上，城建項目資金鏈跟著斷。這就是公開層麵的泡沫破裂邏輯。”
杜哲停了一下，讓孫連城消化一會才繼續道。
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“剛才說的是書麵邏輯，但真實情況比這複雜得多。”
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……重凝越色神，聽越城連孫
